Justiça volta a barrar quatro torres em Capão da Canoa; entenda a disputa
A Justiça voltou a suspender as obras e a comercialização de um empreendimento com quatro torres residenciais dentro do Condomínio Fechado Velas da Marina, em Capão da Canoa, no Litoral Norte do Rio Grande do Sul. A decisão foi tomada por maioria pela 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) e atinge a área conhecida como Superquadra SQ2.
O julgamento ocorreu em 24 de setembro. Além de impedir obras e vendas enquanto a medida estiver em vigor, o colegiado suspendeu os efeitos do registro relacionado à alteração da incorporação imobiliária e do Alvará de Modificação de Projeto.
A decisão também determina a instalação de uma placa informando sobre a disputa judicial e a suspensão das obras e da comercialização. O descumprimento pode resultar em multa diária de R$ 10 mil.
Disputa envolve quatro torres em Capão da Canoa
O processo coloca de lados opostos o Condomínio Fechado Velas da Marina e a Marina Park Empreendimentos Imobiliários Ltda.
O condomínio ingressou na Justiça para impedir a construção de quatro torres de 12 pavimentos na Superquadra SQ2. O pedido havia sido negado em primeira instância, levando o condomínio a recorrer ao TJRS.
Entre os principais pontos discutidos estão as características originalmente apresentadas aos compradores, a possibilidade de verticalização da área, a necessidade de concordância dos condôminos e as condições de saneamento do local.
Condomínio afirma que projeto foi vendido como horizontal
Na ação, o Condomínio Velas da Marina sustenta que o empreendimento foi concebido e comercializado como condomínio horizontal destinado a casas unifamiliares.
Por essa interpretação, a implantação posterior de quatro edifícios residenciais representaria uma mudança relevante em relação à configuração apresentada originalmente aos compradores.
O condomínio também levantou questionamentos sobre possíveis reflexos na infraestrutura e no meio ambiente, especialmente diante da situação do esgotamento sanitário na área.
Marina Park sustenta que prédios estavam previstos desde o início
A incorporadora apresenta interpretação diferente. A Marina Park sustenta que a possibilidade de construção dos edifícios multifamiliares estava prevista desde a concepção do empreendimento e aparecia em documentos como licenças ambientais, memorial descritivo e convenção condominial.
A empresa também argumenta que a Superquadra SQ2 possui matrícula própria e que a incorporação não altera áreas comuns nem as frações pertencentes aos demais proprietários.
Em manifestação divulgada anteriormente durante a disputa, a defesa da Marina Park também citou decisão relacionada à Apelação Cível nº 5005108-54.2025.8.21.0141, decorrente de procedimento registral, para sustentar que a possibilidade de edifícios multifamiliares integraria o planejamento original da área.
TJRS aponta possível problema de transparência com compradores
No julgamento mais recente, prevaleceu o entendimento apresentado pela desembargadora Maria Lucia Boutros Buchain Zoch Rodrigues.
Em seu voto, a magistrada apontou possível falta de transparência na forma como o empreendimento foi comercializado. Segundo o entendimento vencedor, a intenção de futuramente construir torres residenciais não teria sido apresentada de maneira direta e clara aos consumidores.
A decisão relaciona a controvérsia às regras do Código de Defesa do Consumidor sobre publicidade e vinculação da oferta.
Para a desembargadora, a existência de informações em documentos administrativos ou registros de cartório não elimina o dever do fornecedor de apresentar ao consumidor, de maneira clara e acessível, as características essenciais do empreendimento.
Verticalização também envolve concordância dos condôminos
Outro ponto considerado pelo voto vencedor foi a alteração do projeto para permitir a verticalização da Superquadra SQ2.
Segundo esse entendimento, a mudança dependeria da anuência unânime dos condôminos.
A questão é um dos pontos centrais da disputa, já que a incorporadora sustenta justamente que não houve mudança dessa natureza: para a empresa, a possibilidade de edifícios já estaria prevista na concepção do empreendimento.
Saneamento entrou no centro da decisão
A situação ambiental e de saneamento de Capão da Canoa também teve peso no julgamento.
A decisão menciona acordo judicial homologado no âmbito de uma Ação Civil Pública na Justiça Federal relacionado ao sistema de esgotamento sanitário do município.
O acordo firmado em 2023 estabeleceu, entre outras obrigações, que, em locais não atendidos pela rede de esgoto, o Município de Capão da Canoa autorize apenas imóveis residenciais de até dois pavimentos, além de construções não residenciais com geração mínima de efluentes.
Para a maioria da 19ª Câmara Cível, a restrição deve ser considerada em conjunto com os riscos de impactos ambientais de difícil reparação.
Por que o TJRS decidiu interromper obras e vendas
O entendimento vencedor considerou que permitir o avanço das intervenções poderia criar uma situação de difícil reversão caso o condomínio obtenha decisão favorável ao final do processo.
Entre os riscos considerados estão a consolidação física das obras, a venda de apartamentos para terceiros de boa-fé e eventuais consequências ambientais.
Em sentido contrário, a maioria entendeu que o prejuízo decorrente do atraso das obras poderia ser posteriormente reparado caso a incorporadora vença a disputa.
Caso já teve decisões diferentes em 2026
A nova decisão representa mais um capítulo de uma disputa judicial que já passou por mudanças ao longo de 2026.
Em março, uma decisão judicial já havia suspendido atos relacionados ao empreendimento. Na ocasião, a Marina Park afirmou que a medida possuía caráter provisório e anunciou que adotaria as medidas jurídicas cabíveis.
Posteriormente, em abril, o desembargador Alexandre Fernandes Gastal reavaliou o caso e derrubou a liminar que impedia a construção e a comercialização das torres.
Agora, no julgamento colegiado realizado em setembro, Gastal, que era o relator, ficou vencido.
Prevaleceu o voto da desembargadora Maria Lucia Boutros Buchain Zoch Rodrigues, acompanhado pela desembargadora Fabiana Zilles.
O que fica suspenso na prática
Enquanto a determinação judicial estiver em vigor, a Marina Park deverá:
- não realizar obras ou intervenções físicas na Superquadra SQ2;
- não comercializar as unidades vinculadas ao empreendimento;
- observar a suspensão dos efeitos do registro relacionado à alteração da incorporação;
- observar a suspensão dos efeitos do Alvará de Modificação de Projeto;
- manter a informação sobre a disputa judicial conforme determinado pelo Tribunal.
Também foi determinada a instalação de placa informativa no local. O descumprimento da ordem pode gerar multa diária de R$ 10 mil.
Decisão não encerra a disputa judicial
A suspensão das obras e das vendas não significa o encerramento definitivo da discussão sobre a possibilidade de construção das torres.
O processo continua envolvendo teses distintas sobre a configuração original do condomínio, os direitos dos proprietários, a incorporação imobiliária, o dever de informação aos consumidores e as restrições ambientais e de saneamento existentes na região.
Em manifestação anterior sobre o caso, a Marina Park afirmou que cumpriria as determinações judiciais vigentes e que buscaria a reapreciação da controvérsia pelo Tribunal.
Até que haja nova decisão capaz de modificar a medida atualmente em vigor, permanecem suspensas as obras e a comercialização das unidades atingidas pela ordem judicial.
